Действия покупателя при приобретении жилья на вторичном рынке

Проверка правоспособности продавца. Срок и на какие действия выдана доверенность. Лучше встретиться с самим продавцом, оценить его дееспособность. Дееспособности лишает только суд, но при наличии доказательств, недееспособность гражданина по конкретной сделке можно признать и задним числом. О дееспособности владельца можно поговорить с соседями (состоял ли собственник на учете в псих или нарко диспансере). Существует риск признания в дальнейшем сделки недействительной и применения последствий недействительности сделки из-за недееспособности продавца или из-за поддельной доверенности.

Проверка документов:

- количество собственников в свидетельстве на право собственности (собственников общей долевой или совместной собственности может быть несколько) Вам могут продать долю в праве собственности по цене квартиры.

- соответствие удостоверения личности продавца - личности собственника жилья

в поэтажном плане и экспликации помещений (предоставляет собственник получая их перед продажей в БТИ) проверить соответствие схемы реальному расположению стен помещений, соответствие схеме реальному расположению газо и водопроводов, канализации, электросетей. Наличие на схеме и реальное наличие застекления на балконах, лоджиях. Если есть несоответствие, то в дальнейшем оформление одного несоответствия обойдется Вам примерно в 200 000 руб. + беготня по инстанциям.

- в выписке из домовой книги проверить наличие прописанных в квартире в период её приватизации. Лицо не принимавшее участия в приватизации и зарегистрированное в момент приватизации в квартире имеет постоянное право пользования приватизированной другим лицом квартирой. Если такие прописанные были, то уточнить где они сейчас. Если они выписывались, то кто, куда и на основании чего их выписал? Есть риск купить квартиру и жить с чужим человеком.

- проверить наличие заверенного нотариусом согласия супруга на реализацию квартиры.

- проверить наличие, на момент продажи жилья, прописанных в квартире (выписка из лицевого счета предоставляет собственник). Пока все не выпишутся, квартиру не покупать. Потом будете жить вместе с ними.

- после подписания акта приема – передачи жилого помещения закрываете квартиру своим замком.

- деньги за квартиру передавать только после получения на руки свидетельства на право собственности на квартиру на Ваше имя. Сдача документов в Росрегистрацию на оформление ещё ничего не означает. Квартира может оказаться в залоге или другом обременении. Документы Росрегистрация Вам вернет, а вот деньги прежний владелец – как получится.

Передачу денег можно провести через банк, это или договор банковской ячейки или что либо другое, в банке подскажут несколько вариантов. На выписку несовершеннолетних или недееспособных граждан должно быть разрешение органа опеки и попечительства. При приобретении квартиры с помощью риэлторского агенства, проверяющего чистоту сделки, лучше нанять еще и независимого юриста. Цель Риэлторского агенства – продажа квартиры, серьезной ответственности за чистоту сделки оно не несет.

Если квартира получена по наследству пусть даже и не последним собственником, то проверяется:

- наличие завещания

- наличие завещательного отказа

- история всех наследников по закону на период завещания

-наличие обязательных наследников

-особо прослеживается история несовершеннолетних, т.к. после наступления совершеннолетия они могут заявить о своих нарушенных правах и претендовать на часть или полное жилое помещение.

Договор купли –продажи необходимо заверить у нотариуса, который проверит дееспособность сторон участвующих в сделке. Бывает, что собственник после подписания договора вводится в состояние нарко или алко опьянения и проводится освидетельствование, а затем сделка признается недействительной.  

Вернуться к списку новостей