Вопрос-ответ
Здесь опубликованы часто задаваемые вопросы и ответы на них.
- Хочу открыть свой бизнес, но не знаю, что лучше ООО или ИП. В чем основные отличия ООО от ИП?
- В какой срок можно получить решение в окончательной форме по гражданскому делу в районном суде, после оглашения его резулятивной части?
- Каковы размеры жилого помещения предоставляемого в Москве нуждающимся в улучшении жилищных условий?
- Каким способом отец может передать сыну квартиру?
Задайте свой вопрос:
Вопрос: Хочу открыть свой бизнес, но не знаю, что лучше ООО или ИП. В чем основные отличия ООО от ИП?
Ответ: ЧЕМ ОТЛИЧАЕТСЯ ИП ОТ ООО
От правовой формы ведения дела зависит его организация, порядок взаимодействия с партнерами, ответственность по обязательствам.
Обществом с ограниченной ответственностью (далее - ООО) признается созданное одним или несколькими лицами хозяйственное общество (юридическое лицо), уставный капитал которого разделен на доли; участники общества не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им долей в уставном капитале общества (ст. 2 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" от 08.02.1998 N 14-ФЗ (далее - Закон N 14-ФЗ)).
Индивидуальным предпринимателем (далее - ИП) признается гражданин, который зарегистрирован в установленном порядке в таком качестве и осуществляет без образования юридического лица предпринимательскую деятельность, т.е. самостоятельную, на свой риск деятельность, направленную на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (ст. ст. 2, 23 ГК РФ).
Как ООО, так и ИП подлежат обязательной государственной регистрации и постановке на налоговый учет во внебюджетных фондах и органе статистики. Постановка на учет в фондах как ИП, так и ООО производится автоматически на основании информации из ЕГРЮЛ (ЕГРИП), которая поступает в фонды в момент государственной регистрации. Фактически ИП или ООО получают извещение о постановке на учет.
При государственной регистрации как ИП, так и ООО в качестве юридического адреса может использоваться домашний адрес ИП или генерального директора ООО. Между тем отличительной особенностью ООО является то, что оно может быть зарегистрировано и по адресу арендуемого (или собственного) помещения, где будет располагаться исполнительный орган, в любом регионе страны. Государственная регистрация ИП осуществляется только по месту его жительства.
Процедура государственной регистрации ООО и ИП существенно не различается по степени сложности. Основное отличие данных процедур заключается в перечне документов, представляемых в регистрирующий орган (ст. ст. 12, 22.1 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (далее - Закон N 129-ФЗ)), и по размеру государственной пошлины за совершение регистрационных действий (для ИП государственная пошлина - 800 руб., для ООО - 4000 руб. - ст. 333.33 НК РФ). Сроки регистрации одинаковые - не более чем пять рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган (ст. 8 Закона N 129-ФЗ).
Между тем процедура ликвидации ООО по сравнению с процедурой регистрации прекращения деятельности гражданина в качестве ИП более трудоемкая и длительная. Например, на практике ликвидация ООО может занять 0,5 года и более, а прекращение деятельности гражданина в качестве ИП занимает 1 или 1,5 месяца. Такая разница в сроках обусловлена тем, что процесс ликвидации ООО включает целый ряд необходимых действий, например проведение инвентаризации, выявление и уведомление дебиторов и кредиторов, расчеты с кредиторами, составление ликвидационного баланса и пр. Кроме того, в связи с ликвидацией ООО может проводиться выездная налоговая проверка (п. 11 ст. 89 НК РФ).
Ответственность ИП и ООО
Существенное значение при решении вопроса о форме ведения бизнеса имеет вопрос об ответственности за нарушение договорных обязательств или при несостоятельности (банкротстве). ООО по отношению к его участнику или участникам является самостоятельным субъектом гражданско-правовых отношений. Поэтому все договоры и сделки заключаются ООО как самостоятельным юридическим лицом. ИП заключает договоры и сделки от своего имени. В связи с этим различаются пределы ответственности ИП и ООО (в том числе участников ООО).
Так, ИП отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии со ст. 24 ГК РФ не может быть обращено взыскание. В частности, взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности (ст. 446 ГПК РФ):
жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением случаев, когда оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
земельные участки, на которых расположены жилые помещения, за исключением случаев, когда это имущество является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и др.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши;
имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает сто установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда;
используемые для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, племенной, молочный и рабочий скот, олени, кролики, птица, пчелы, корма, необходимые для их содержания до выгона на пастбища (выезда на пасеку), а также хозяйственные строения и сооружения, необходимые для их содержания;
семена, необходимые для очередного посева;
продукты питания и деньги на общую сумму не менее установленной величины прожиточного минимума самого гражданина-должника и лиц, находящихся на его иждивении;
топливо, необходимое семье гражданина-должника для приготовления своей ежедневной пищи и отопления в течение отопительного сезона своего жилого помещения;
средства транспорта и другое необходимое гражданину-должнику в связи с его инвалидностью имущество;
призы, государственные награды, почетные и памятные знаки, которыми награжден гражданин-должник.
Если долг возникает в результате хозяйственной деятельности ООО, то ответственность по договорным обязательствам несет только общество всем принадлежащим ему имуществом, а не его учредитель (участник) или собственник его имущества (ч. 1 ст. 56 ГК РФ, ст. 3 Закона N 14-ФЗ). Как указано выше, участники ООО несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им долей. Солидарная ответственность участников по обязательствам ООО возникает только при условии, что они не полностью оплатили свои доли. В этом случае солидарная ответственность возникает в пределах стоимости неоплаченной части доли каждого из участников.
При несостоятельности (банкротстве) ООО расчеты по долгам производятся также за счет имущества общества. Исключение составляют случаи, когда несостоятельность (банкротство) общества вызвана учредителями (участниками), собственником имущества юридического лица, которые имеют право давать обязательные для этого юридического лица указания либо иным образом имеют возможность определять его действия. На таких лиц в случае недостаточности имущества юридического лица может быть возложена субсидиарная ответственность по его обязательствам (ч. 3 ст. 56). Однако субсидиарная ответственность по обязательствам общества возлагается на собственника имущества должника, иных лиц, которые имеют право давать обязательные для него указания только при наличии причинной связи между действиями собственника имущества должника и банкротством должника (Определение ВАС РФ от 28.05.2007 N 6486/07 по делу N А40-53077/06-55-304).
Распоряжение доходами у ИП и в ООО
Прибыль, полученная ООО от ведения хозяйственной деятельности, - это доход юридического лица. Распоряжение прибылью ООО производится по решению общего собрания его участников (при условии, что ООО состоит из нескольких участников). Прибыль делится между участниками общества. В обществе, состоящем из одного участника, решения о распределении прибыли принимаются его единственным участником и оформляются письменно. Распределение чистой прибыли общества может производиться ежеквартально раз в полгода или раз в год. При этом законодательством установлены случаи, когда общество не вправе принимать решение о распределении прибыли или выплачивать прибыль, решение о распределении которой принято. В частности:
если на момент выплаты общество отвечает признакам несостоятельности (банкротства) в соответствии с Федеральным законом о несостоятельности (банкротстве) или если указанные признаки появятся у общества в результате выплаты;
если на момент выплаты стоимость чистых активов общества меньше его уставного капитала и резервного фонда или станет меньше их размера в результате выплаты;
в иных случаях, предусмотренных федеральными законами.
ИП вправе самостоятельно и в любое время распоряжаться доходом, полученным от ведения предпринимательской деятельности. Данные средства он может тратить на личные нужды без объяснений и ограничений, поскольку таких требований в законодательстве нет. С суммы дохода ИП исчисляет и уплачивает налог. Из каких средств будет уплачен налог, также значения не имеет. Поэтому полученный доход полностью может быть потрачен на бизнес или личные нужды ИП.
Документооборот. Налоговая и бухгалтерская отчетность
В ООО как в организации, нанимающей на работу сотрудников, должно быть организовано кадровое делопроизводство (трудовые договоры, штатное расписание, положение об оплате труда и премировании, должностные инструкции и пр.). Необходимость в оформлении кадровых документов возникает и в случае, если ООО состоит из одного участника (учредителя), выполняющего обязанности генерального директора/главного бухгалтера. Это обусловлено тем, что ООО и его участник (учредитель) - два разных субъекта. По этой причине ООО по отношению к своему единственному участнику генеральному директору/главному бухгалтеру - является работодателем, а участник - соответственно работником.
ИП кадровое делопроизводство ведет только в случае, если он нанимает работников и выплачивает им заработную плату. В отношении себя самого ИП, соответственно, трудовой договор не оформляет, поскольку в данном случае работник и работодатель совпадают в одном лице.
Что касается бухгалтерского и налогового учета, то ООО обязано вести бухгалтерский учет, представлять в налоговый орган в установленные сроки бухгалтерскую и налоговую отчетность независимо от режима налогообложения (ст. 23 НК РФ).
ИП бухгалтерский учет не ведет. Он ведет учет доходов и расходов в порядке, установленном налоговым законодательством Российской Федерации (п. 2 ст. 4 Закона N 129-ФЗ). В соответствии с ч. 2 ст. 54 НК РФ ИП исчисляет налоговую базу по итогам каждого налогового периода на основании данных учета доходов и расходов и хозяйственных операций в Порядке, утвержденном совместным Приказом Минфина России N 86н и МНС России N БГ-3-04/430 от 13.08.2002. Если ИП применяет упрощенную систему налогообложения (УСН), то налоговый учет для исчисления налога ведется с использованием Книги учета доходов и расходов (Приказ Минфина России от 31.12.2008 N 154н). При едином налоге на вмененный доход предприниматели учет не ведут.
От правовой формы ведения дела зависит его организация, порядок взаимодействия с партнерами, ответственность по обязательствам.
Обществом с ограниченной ответственностью (далее - ООО) признается созданное одним или несколькими лицами хозяйственное общество (юридическое лицо), уставный капитал которого разделен на доли; участники общества не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им долей в уставном капитале общества (ст. 2 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" от 08.02.1998 N 14-ФЗ (далее - Закон N 14-ФЗ)).
Индивидуальным предпринимателем (далее - ИП) признается гражданин, который зарегистрирован в установленном порядке в таком качестве и осуществляет без образования юридического лица предпринимательскую деятельность, т.е. самостоятельную, на свой риск деятельность, направленную на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (ст. ст. 2, 23 ГК РФ).
Как ООО, так и ИП подлежат обязательной государственной регистрации и постановке на налоговый учет во внебюджетных фондах и органе статистики. Постановка на учет в фондах как ИП, так и ООО производится автоматически на основании информации из ЕГРЮЛ (ЕГРИП), которая поступает в фонды в момент государственной регистрации. Фактически ИП или ООО получают извещение о постановке на учет.
При государственной регистрации как ИП, так и ООО в качестве юридического адреса может использоваться домашний адрес ИП или генерального директора ООО. Между тем отличительной особенностью ООО является то, что оно может быть зарегистрировано и по адресу арендуемого (или собственного) помещения, где будет располагаться исполнительный орган, в любом регионе страны. Государственная регистрация ИП осуществляется только по месту его жительства.
Процедура государственной регистрации ООО и ИП существенно не различается по степени сложности. Основное отличие данных процедур заключается в перечне документов, представляемых в регистрирующий орган (ст. ст. 12, 22.1 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (далее - Закон N 129-ФЗ)), и по размеру государственной пошлины за совершение регистрационных действий (для ИП государственная пошлина - 800 руб., для ООО - 4000 руб. - ст. 333.33 НК РФ). Сроки регистрации одинаковые - не более чем пять рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган (ст. 8 Закона N 129-ФЗ).
Между тем процедура ликвидации ООО по сравнению с процедурой регистрации прекращения деятельности гражданина в качестве ИП более трудоемкая и длительная. Например, на практике ликвидация ООО может занять 0,5 года и более, а прекращение деятельности гражданина в качестве ИП занимает 1 или 1,5 месяца. Такая разница в сроках обусловлена тем, что процесс ликвидации ООО включает целый ряд необходимых действий, например проведение инвентаризации, выявление и уведомление дебиторов и кредиторов, расчеты с кредиторами, составление ликвидационного баланса и пр. Кроме того, в связи с ликвидацией ООО может проводиться выездная налоговая проверка (п. 11 ст. 89 НК РФ).
Ответственность ИП и ООО
Существенное значение при решении вопроса о форме ведения бизнеса имеет вопрос об ответственности за нарушение договорных обязательств или при несостоятельности (банкротстве). ООО по отношению к его участнику или участникам является самостоятельным субъектом гражданско-правовых отношений. Поэтому все договоры и сделки заключаются ООО как самостоятельным юридическим лицом. ИП заключает договоры и сделки от своего имени. В связи с этим различаются пределы ответственности ИП и ООО (в том числе участников ООО).
Так, ИП отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии со ст. 24 ГК РФ не может быть обращено взыскание. В частности, взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности (ст. 446 ГПК РФ):
жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением случаев, когда оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
земельные участки, на которых расположены жилые помещения, за исключением случаев, когда это имущество является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и др.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши;
имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает сто установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда;
используемые для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, племенной, молочный и рабочий скот, олени, кролики, птица, пчелы, корма, необходимые для их содержания до выгона на пастбища (выезда на пасеку), а также хозяйственные строения и сооружения, необходимые для их содержания;
семена, необходимые для очередного посева;
продукты питания и деньги на общую сумму не менее установленной величины прожиточного минимума самого гражданина-должника и лиц, находящихся на его иждивении;
топливо, необходимое семье гражданина-должника для приготовления своей ежедневной пищи и отопления в течение отопительного сезона своего жилого помещения;
средства транспорта и другое необходимое гражданину-должнику в связи с его инвалидностью имущество;
призы, государственные награды, почетные и памятные знаки, которыми награжден гражданин-должник.
Если долг возникает в результате хозяйственной деятельности ООО, то ответственность по договорным обязательствам несет только общество всем принадлежащим ему имуществом, а не его учредитель (участник) или собственник его имущества (ч. 1 ст. 56 ГК РФ, ст. 3 Закона N 14-ФЗ). Как указано выше, участники ООО несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им долей. Солидарная ответственность участников по обязательствам ООО возникает только при условии, что они не полностью оплатили свои доли. В этом случае солидарная ответственность возникает в пределах стоимости неоплаченной части доли каждого из участников.
При несостоятельности (банкротстве) ООО расчеты по долгам производятся также за счет имущества общества. Исключение составляют случаи, когда несостоятельность (банкротство) общества вызвана учредителями (участниками), собственником имущества юридического лица, которые имеют право давать обязательные для этого юридического лица указания либо иным образом имеют возможность определять его действия. На таких лиц в случае недостаточности имущества юридического лица может быть возложена субсидиарная ответственность по его обязательствам (ч. 3 ст. 56). Однако субсидиарная ответственность по обязательствам общества возлагается на собственника имущества должника, иных лиц, которые имеют право давать обязательные для него указания только при наличии причинной связи между действиями собственника имущества должника и банкротством должника (Определение ВАС РФ от 28.05.2007 N 6486/07 по делу N А40-53077/06-55-304).
Распоряжение доходами у ИП и в ООО
Прибыль, полученная ООО от ведения хозяйственной деятельности, - это доход юридического лица. Распоряжение прибылью ООО производится по решению общего собрания его участников (при условии, что ООО состоит из нескольких участников). Прибыль делится между участниками общества. В обществе, состоящем из одного участника, решения о распределении прибыли принимаются его единственным участником и оформляются письменно. Распределение чистой прибыли общества может производиться ежеквартально раз в полгода или раз в год. При этом законодательством установлены случаи, когда общество не вправе принимать решение о распределении прибыли или выплачивать прибыль, решение о распределении которой принято. В частности:
если на момент выплаты общество отвечает признакам несостоятельности (банкротства) в соответствии с Федеральным законом о несостоятельности (банкротстве) или если указанные признаки появятся у общества в результате выплаты;
если на момент выплаты стоимость чистых активов общества меньше его уставного капитала и резервного фонда или станет меньше их размера в результате выплаты;
в иных случаях, предусмотренных федеральными законами.
ИП вправе самостоятельно и в любое время распоряжаться доходом, полученным от ведения предпринимательской деятельности. Данные средства он может тратить на личные нужды без объяснений и ограничений, поскольку таких требований в законодательстве нет. С суммы дохода ИП исчисляет и уплачивает налог. Из каких средств будет уплачен налог, также значения не имеет. Поэтому полученный доход полностью может быть потрачен на бизнес или личные нужды ИП.
Документооборот. Налоговая и бухгалтерская отчетность
В ООО как в организации, нанимающей на работу сотрудников, должно быть организовано кадровое делопроизводство (трудовые договоры, штатное расписание, положение об оплате труда и премировании, должностные инструкции и пр.). Необходимость в оформлении кадровых документов возникает и в случае, если ООО состоит из одного участника (учредителя), выполняющего обязанности генерального директора/главного бухгалтера. Это обусловлено тем, что ООО и его участник (учредитель) - два разных субъекта. По этой причине ООО по отношению к своему единственному участнику генеральному директору/главному бухгалтеру - является работодателем, а участник - соответственно работником.
ИП кадровое делопроизводство ведет только в случае, если он нанимает работников и выплачивает им заработную плату. В отношении себя самого ИП, соответственно, трудовой договор не оформляет, поскольку в данном случае работник и работодатель совпадают в одном лице.
Что касается бухгалтерского и налогового учета, то ООО обязано вести бухгалтерский учет, представлять в налоговый орган в установленные сроки бухгалтерскую и налоговую отчетность независимо от режима налогообложения (ст. 23 НК РФ).
ИП бухгалтерский учет не ведет. Он ведет учет доходов и расходов в порядке, установленном налоговым законодательством Российской Федерации (п. 2 ст. 4 Закона N 129-ФЗ). В соответствии с ч. 2 ст. 54 НК РФ ИП исчисляет налоговую базу по итогам каждого налогового периода на основании данных учета доходов и расходов и хозяйственных операций в Порядке, утвержденном совместным Приказом Минфина России N 86н и МНС России N БГ-3-04/430 от 13.08.2002. Если ИП применяет упрощенную систему налогообложения (УСН), то налоговый учет для исчисления налога ведется с использованием Книги учета доходов и расходов (Приказ Минфина России от 31.12.2008 N 154н). При едином налоге на вмененный доход предприниматели учет не ведут.
Вопрос: В какой срок можно получить решение в окончательной форме по гражданскому делу в районном суде, после оглашения его резулятивной части?
Ответ: По закону мотивированное решение суда выносится в течении 5 дней после оглашения решения в резулятивной форме,на практике в г. Москве этот процесс может длиться до 1 месяца.
Вопрос: Каковы размеры жилого помещения предоставляемого в Москве нуждающимся в улучшении жилищных условий?
Ответ: Статья 20. Размер площади жилого помещения, предоставляемого из жилищного фонда города Москвы
3. Норма предоставления площади жилого помещения составляет 18 квадратных метров площади жилого помещения на одного человека.
4. Площадь жилого помещения, подлежащего предоставлению гражданам, совместно принятым на жилищный учет или учет нуждающихся в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ решением уполномоченного органа власти города Москвы, определяется как произведение количества заявителей по данному решению и нормы предоставления на одного человека. При этом заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия. В состав заявителей включаются проживающие совместно с ними их несовершеннолетние дети, родившиеся после подачи заявления, а также граждане, принятые на жилищный учет или учет нуждающихся в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ, постоянно проживающие по этому же адресу и включенные в установленном порядке в состав этого же учетного дела.
5. Жилое помещение из жилищного фонда города Москвы может быть предоставлено площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру.
6. Вследствие конструктивных особенностей жилых помещений, предоставляемых гражданам, состоящим на жилищном учете, направляемых на реализацию городских жилищных программ, размер площади жилого помещения, определяемый в соответствии с частью 4 настоящей статьи, не может быть более чем:
1) на семью, состоящую из супругов, - однокомнатная квартира площадью до 44 квадратных метров;
2) на семью, состоящую из двух граждан, не являющихся супругами, - двухкомнатная квартира площадью до 50 квадратных метров;
3) на семью из трех граждан, в составе которой есть супруги, - двухкомнатная квартира площадью до 62 квадратных метров;
4) на семью из трех граждан, в составе которой нет супругов, - трехкомнатная квартира площадью до 74 квадратных метров;
5) на семью из четырех и более граждан - жилое помещение площадью по 18 квадратных метров на одного члена семьи (получившийся размер жилого помещения может быть увеличен не более чем на 9 квадратных метров).
(ст. 20, Закон г. Москвы от 14.06.2006 N 29 (ред. от 05.10.2011) "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения" (вместе с "Перечнем стандартов, которым должны соответствовать благоустроенные жилые помещения в городе Москве", "Перечнем правовых актов, дающих гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, право на дополнительную площадь по состоянию здоровья"))
3. Норма предоставления площади жилого помещения составляет 18 квадратных метров площади жилого помещения на одного человека.
4. Площадь жилого помещения, подлежащего предоставлению гражданам, совместно принятым на жилищный учет или учет нуждающихся в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ решением уполномоченного органа власти города Москвы, определяется как произведение количества заявителей по данному решению и нормы предоставления на одного человека. При этом заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия. В состав заявителей включаются проживающие совместно с ними их несовершеннолетние дети, родившиеся после подачи заявления, а также граждане, принятые на жилищный учет или учет нуждающихся в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ, постоянно проживающие по этому же адресу и включенные в установленном порядке в состав этого же учетного дела.
5. Жилое помещение из жилищного фонда города Москвы может быть предоставлено площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру.
6. Вследствие конструктивных особенностей жилых помещений, предоставляемых гражданам, состоящим на жилищном учете, направляемых на реализацию городских жилищных программ, размер площади жилого помещения, определяемый в соответствии с частью 4 настоящей статьи, не может быть более чем:
1) на семью, состоящую из супругов, - однокомнатная квартира площадью до 44 квадратных метров;
2) на семью, состоящую из двух граждан, не являющихся супругами, - двухкомнатная квартира площадью до 50 квадратных метров;
3) на семью из трех граждан, в составе которой есть супруги, - двухкомнатная квартира площадью до 62 квадратных метров;
4) на семью из трех граждан, в составе которой нет супругов, - трехкомнатная квартира площадью до 74 квадратных метров;
5) на семью из четырех и более граждан - жилое помещение площадью по 18 квадратных метров на одного члена семьи (получившийся размер жилого помещения может быть увеличен не более чем на 9 квадратных метров).
(ст. 20, Закон г. Москвы от 14.06.2006 N 29 (ред. от 05.10.2011) "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения" (вместе с "Перечнем стандартов, которым должны соответствовать благоустроенные жилые помещения в городе Москве", "Перечнем правовых актов, дающих гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, право на дополнительную площадь по состоянию здоровья"))
Ответ: 3 способа передать квартиру родственнику: продать, подарить, завещать
Часто бывает ситуации, когда квартиру или жилой дом хотят оформить на родственника – бабушка на внука, мать - на дочь и т.п. Как лучше это все провести? Ведь вариантов несколько: квартиру можно как бы «продать», можно «подарить», а можно и «завещать». У каждого варианта есть свои плюсы и минусы.
пример: мать хочет передать квартиру дочке.
Купля-продажа: муж станет сособственником дочери
Суть этой сделки понятна каждому – по договору купли-продажи продавец передает в собственность покупателя жилое помещение, а покупатель платит за приобретаемую недвижимость деньги. Поскольку сделка заключается между родственниками, то риэлторы-посредники тут особенно не понадобятся, ведь вариантов жилья искать не придется. Можно провести сделку самим.
Организационные моменты. Договор купли-продажи должен быть составлен в простой письменной форме. Заверять его у нотариуса необязательно, но по желанию сторон возможно. К договору купли-продажи должен быть составлен акт передачи имущества. Договор и акт можно составить самостоятельно, но лучше все-таки обратиться к специалисту (к адвокату, нотариусу, в юридическую контору, Мосжилрегистрацию и т. д.).
Продавцу и покупателю необходимо посетить регистрационную палату, где процедуру государственной регистрации пройдет сам договор купли-продажи, а также будут зарегистрированы права покупателя.
По деньгам. Расценки по составлению договора и Акта везде разные (цены варьируются от 4000 рублей и выше). Если стороны намерены заверить договор у нотариуса, то к этой сумме прибавляется государственная пошлина, размер которой предусмотрен ст. 333.24 Налогового кодекса.
За государственную регистрацию также взимается государственная пошлина, размер которой составляет: за регистрацию договора 1000 рублей, за регистрацию права собственности покупателя – 1000 рублей.
По срокам. Процедура государственной регистрации (договор и право собственности) занимает по времени 1 месяц. К этому сроку прибавляйте время, затраченное на сбор всех необходимых документов, составление договора, акта и т. д.
О чем надо помнить:
1) Продавец должен заплатить налог.
Чего уж скрывать, сделки по купле-продаже квартиры между близкими родственниками чаще всего фиктивные, то есть стороны оформляют все бумаги, а вот денежных расчетов не производят. Но, несмотря на это в договоре всегда должна стоять стоимость приобретаемого имущества. Договор проходит регистрацию и о том, что человек «продал» квартиру становится известно налоговикам (регистрационная служба обязана уведомлять налоговые органы). Так вот если продавец владел квартирой менее трех лет и сделка по стоимости превышает 1 000 000 рублей, то с суммы свыше 1 000 000 продавец обязан заплатить налог 13 % (НДФЛ).
Чтобы не платить налог, многие умышленно занижают стоимость продаваемого жилья. Например, пишут в договоре, что продается жилье за 1 000 000 рублей. Но стоит помнить, что у налоговиков есть право провести соответствующую проверку.
И если сотрудники налоговой придут к выводу, что цена за квартиру отклоняется в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены, то они могут вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары.
«Фиктивные сделки купли-продажи, без реальной передачи денег, сейчас очень внимательно отслеживаются налоговой инспекцией .
2) Покупатель может не получить имущественного налогового вычета
Необходимо помнить, что воспользоваться таким вычетом не получится, если сделка совершается между взаимозависимыми физическими лицами. К ним относятся:
- лица, которые состоят в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого;
- гражданин, который подчиняется другому физическому лицу по должностному положению.
3) По общему правилу, если у покупателя есть супруг, то приобретаемая квартира становится совместной собственностью. Например, мать продает квартиру дочери, которая замужем, а значит, квартира будет общим имуществом супругов.
От супруга необходимо получить нотариальное согласие на такую сделку. Поэтому скрыть от него факт приобретения квартиры по договору купли-продажи не получится.
В случае развода муж вправе претендовать на половину жилья. Избежать этого можно только, если между супругами составлен брачный договор, в котором будет определен режим собственности будущей покупки. Также супруги вправе после покупки квартиры составить соглашение о разделе имущества.
Дарение: муж уже не сможет покуситься
Суть сделки сводится к тому, что даритель передает в собственность одаряемого жилое помещение безвозмездно.
Организационные моменты: практически аналогичны сделке купли-продажи. Только между сторонами заключается договор дарения.
Договор дарения и переход права собственности должны пройти государственную регистрацию. Госпошлина составит: 1000 рублей за регистрации. договора, 1000 рублей за регистрация права собственности. Срок регистрации 1 месяц.
О чем надо помнить:
1) При дарении собственность оформляется только на того, кто будет одаряемым.
То есть в вышеприведенном случае, если мать подарит квартиру дочери, то жилое помещение будет единоличной собственностью дочери. В соответствии со ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является его собственностью. Если семье грозит развод, то квартира не подлежит разделу.
Хотя имеется все же одна маленькая лазейка в законе. Есть статья 37 в Семейном кодексе, в которой говорится, что если мужу удастся доказать, что период брака он отремонтировал, отреставрировал подаренную жене квартиру так, что стоимость ее увеличилась, то она и может считаться совместным имуществом.
2) Дарителю не надо будет платить НДФЛ, так как дарение - сделка безвозмездная, а значит он и не получил никакого дохода. А вот с одаряемым сложнее – если он подарок получил не от родственника, то налог придется заплатить, а если от близкого родственника – то от налога он освобождается. Близкими родственниками считаются супругами, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (подп. 18.1. п. 1 ст. 217 НК РФ).
Таким образом, если в нашем случае мать подарит квартиру своей дочери, то дочь не будет платить НДФЛ от полученного подарка.
Завещание: осторожнее с обременениями
Еще один вариант оформить жилое помещение на родственника – это передать квартиру по завещанию.
Организационные моменты: оформляется завещание у нотариуса, то есть завещание должно быть нотариально удостоверено. (Хотя в некоторых случаях закон приравнивает к нотариально удостоверенным завещаниям последнюю волю наследодателя удостоверенную далеко не нотариусом (например, главный врач дома престарелых, начальник мест лишения свободы и т. д.).
Итак, собственник квартиры должен посетить нотариуса и составить завещание. Больше от него ничего не требуется.
Наследник сможет оформить (зарегистрировать) право собственности на квартиру только после смерти наследодателя. В соответствии с п. 4 ст. 1154 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства (день смерти наследодателя) независимо от времени, когда оно фактически принято, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника.
Для того, чтобы принять наследство необходимо обратиться к нотариусу и подать заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство. Наследство может быть принято в течение 6 месяцев со дня открытия. Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства.
По деньгам. От наследодателя - в соответствии с Налоговым кодексом РФ государственная пошлина за удостоверение завещания составляет 200 рублей. Но, как правило, окончательная сумма за процесс составления завещания может быть гораздо больше. Дело в том, что помимо государственной пошлины в нотариальных конторах берут плату и за так называемую техническую работу: напечатать текст завещания, распечатать документ, прошить необходимые документы и т. д.
От наследника - необходимо будет оплатить государственную пошлину за выдачу свидетельства о праве на наследство:
- детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам наследодателя - 0,3 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 рублей;
- другим наследникам - 0,6 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 1 000 000 рублей. Как видите, сумма немаленькая – зато в РФ нет налога на наследство!
После того как наследник получит свидетельство о праве на наследство он может обратиться в регистрационную службу, где ему зарегистрируют право собственности.
Государственная пошлина за регистрацию права собственности с 29 января 2010 года составляет 1000 рублей.
О чем надо помнить:
Есть риск столкнуться с интересами других родственников, которые имеют право на обязательную долю в наследстве даже при наличии завещания (это нетрудоспособные и несовершеннолетние дети наследодателя, нетрудоспособные супруги, родители, иждивенцы). В этой связи есть только один выход, это распорядитьтся квартирой при жизни, а значит опять необходимо выбирать между договором дарения или купли-продажи.
- завещатель вправе отменить или изменить составленное им завещание в любое время, не указывая при этом причины его отмены или изменения;
- наследодатель в завещании вправе установить завещательный отказ. То есть в завещании будет указана обязанность наследника выполнить за счет наследства какую-либо обязанность имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ).
Так, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью.
При этом необходимо знать, что даже дальнейшая продажа квартиры не лишит такого отказополучателя права проживать в данном жилом помещении. То есть это будет своего рода обременение жилого помещения. Отказополучателя можно будет выселить, только если он сам даст на это согласие.
Доказать «чистоту» такой квартиры на практике невозможно, потому что теоретически всегда существует риск неожиданного появления других наследников или какого-нибудь утерянного завещания, о которых нынешний владелец квартиры может не догадываться, или скрывать их сознательно. Так что с продажей полученных по завещанию квартир часто возникают сложности.
Статья 577. Отказ от исполнения договора дарения
1. Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.
2. Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, по основаниям, дающим ему право отменить дарение (пункт 1 статьи 578).
3. Отказ дарителя от исполнения договора дарения по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 настоящей статьи, не дает одаряемому права требовать возмещения убытков.
(ст. 577, "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995))
Статья 578. Отмена дарения
1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.
(ст. 578, "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995))
Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
3. Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.
(ст. 177, "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994))
Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения
1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
2. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 настоящего Кодекса.
Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.
(ст. 178, "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994))
Текст письма опубликован
"Московский налоговый курьер", 2010, N 13-14
Вопрос: В 2007 г. супруги приобрели квартиру. Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру оформлено на супругу, которая не имеет постоянного дохода. Каков порядок получения имущественного налогового вычета по НДФЛ в данном случае супругом?
Ответ:
УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
ПО Г. МОСКВЕ
ПИСЬМО
от 12 мая 2010 г. N 20-14/4/049675@
Согласно ст. ст. 210 и 224 НК РФ для доходов, в отношении которых установлена налоговая ставка в размере 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных, в частности, на сумму имущественного налогового вычета, предусмотренного в ст. 220 НК РФ.
В соответствии с положениями пп. 2 п. 1 и п. 2 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных им расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации, в частности, квартиры.
Для подтверждения права на данный имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет договор о приобретении квартиры или прав на квартиру, акт о передаче квартиры налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, а также платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода.
При приобретении квартиры в общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета, исчисленный в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, распределяется между совладельцами в соответствии с их письменным заявлением.
Частным случаем такого согласованного решения совладельцев квартиры является распределение между ними размера имущественного налогового вычета в соотношении 100% и 0%.
Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток переносится на последующие налоговые периоды до полного его использования.
Имущественный налоговый вычет, предусмотренный в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода работодателем (налоговым агентом) при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет налоговым органом уведомлением по форме, утвержденной Приказом ФНС России от 25.12.2009 N ММ-7-3/714@ (п. 3 ст. 220 НК РФ).
Налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет при соблюдении всех условий, указанных в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, вне зависимости от периода, в котором он понес расходы по приобретению, инвестированию или строительству жилого объекта. Предельный размер имущественного налогового вычета определяется исходя из момента возникновения на него права. Уменьшение налоговой базы на данный имущественный налоговый вычет производится начиная с налогового периода, в котором возникло право на него, а его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.
Пунктом 11 ст. 2 Федерального закона от 26.11.2008 N 224-ФЗ "О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в абз. 13 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ: имущественный налоговый вычет увеличивается с 1 млн до 2 млн руб. при строительстве либо приобретении жилья на территории РФ.
При этом в п. 6 ст. 9 Закона N 224-ФЗ установлено, что действие абз. 13 пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ распространяется на правоотношения, которые возникли с 1 января 2008 г.
Таким образом, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет, предусмотренный в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, в размере, не превышающем 2 млн руб., если у него право на этот вычет возникло начиная с 1 января 2008 г.
В п. 7 ст. 78 НК РФ предусмотрено, что заявление о возврате суммы излишне уплаченного налога может быть подано в течение трех лет со дня уплаты указанной суммы.
В соответствии с п. 1 ст. 207 НК РФ плательщиками НДФЛ признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами РФ.
При этом налогоплательщиками признаются оба супруга и оба супруга вправе получить имущественный налоговый вычет, предусмотренный в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.
Таким образом, какого-либо делегирования прав налогоплательщика одним супругом другому не требуется, поскольку оба супруга признаются налогоплательщиками независимо друг от друга.
На основании п. 1 ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности, результатов интеллектуальной деятельности и др. Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи и другое имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. Об этом сказано в ст. 34 Семейного кодекса РФ.
Следовательно, если оплата расходов по строительству квартиры произведена за счет общей собственности супругов, оба супруга являются участвующими в расходах по строительству квартиры. Если в платежных документах в качестве плательщика указан один из супругов, то расходы все равно являются общими затратами супругов. Поэтому оба супруга вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета.
В Налоговом кодексе РФ в целях регулирования налоговых отношений, возникающих в связи с уплатой налогов или предоставлением налоговых вычетов в отношении имущества, находящегося в общей (долевой или совместной) собственности, оговорены случаи реализации и приобретения такого имущества. Так, соответствующий налоговый вычет распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности, либо на основании их письменного заявления при приобретении жилого дома или квартиры в совместную собственность).
При этом в Налоговом кодексе РФ не установлено такого понятия, как совместная собственность супругов, и не предусмотрено каких-либо особенностей или изъятия из правового регулирования режима общей собственности супругов в целях налогообложения имущества, находящегося в их общей собственности.
Реализация права на предусмотренный в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет не может ставиться в зависимость исключительно от правоподтверждающих документов, без учета правоустанавливающих обстоятельств, в частности от основания возникновения права собственности на соответствующее имущество налогоплательщика.
Таким образом, реализация предусмотренных в п. 1 ст. 220 НК РФ общих правил применения имущественного налогового вычета при определении налоговой базы в системе действующего правового регулирования осуществляется с учетом правоустанавливающих обстоятельств, предусмотренных в Гражданском и Семейном кодексах Российской Федерации.
Следовательно, при покупке супругом квартиры (свидетельство о государственной регистрации права от 2007 г. оформлено на супругу) супруга, которая не имеет доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13%, не вправе получить имущественный налоговый вычет, предусмотренный в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.
В то же время супруг (при наличии согласия супруги), получающий в 2007 - 2010 гг. доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13%, вправе получить в установленном порядке имущественный налоговый вычет, предусмотренный в пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ, в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на покупку квартиры, но не превышающей 1 млн руб. (так как право на вычет возникло в 2007 г.). Для получения указанного вычета он может в 2010 г. либо представить в налоговый орган по месту жительства налоговые декларации по НДФЛ за 2007, 2008 и 2009 гг., либо получить уведомление на 2010 г.
Часто бывает ситуации, когда квартиру или жилой дом хотят оформить на родственника – бабушка на внука, мать - на дочь и т.п. Как лучше это все провести? Ведь вариантов несколько: квартиру можно как бы «продать», можно «подарить», а можно и «завещать». У каждого варианта есть свои плюсы и минусы.
пример: мать хочет передать квартиру дочке.
Купля-продажа: муж станет сособственником дочери
Суть этой сделки понятна каждому – по договору купли-продажи продавец передает в собственность покупателя жилое помещение, а покупатель платит за приобретаемую недвижимость деньги. Поскольку сделка заключается между родственниками, то риэлторы-посредники тут особенно не понадобятся, ведь вариантов жилья искать не придется. Можно провести сделку самим.
Организационные моменты. Договор купли-продажи должен быть составлен в простой письменной форме. Заверять его у нотариуса необязательно, но по желанию сторон возможно. К договору купли-продажи должен быть составлен акт передачи имущества. Договор и акт можно составить самостоятельно, но лучше все-таки обратиться к специалисту (к адвокату, нотариусу, в юридическую контору, Мосжилрегистрацию и т. д.).
Продавцу и покупателю необходимо посетить регистрационную палату, где процедуру государственной регистрации пройдет сам договор купли-продажи, а также будут зарегистрированы права покупателя.
По деньгам. Расценки по составлению договора и Акта везде разные (цены варьируются от 4000 рублей и выше). Если стороны намерены заверить договор у нотариуса, то к этой сумме прибавляется государственная пошлина, размер которой предусмотрен ст. 333.24 Налогового кодекса.
За государственную регистрацию также взимается государственная пошлина, размер которой составляет: за регистрацию договора 1000 рублей, за регистрацию права собственности покупателя – 1000 рублей.
По срокам. Процедура государственной регистрации (договор и право собственности) занимает по времени 1 месяц. К этому сроку прибавляйте время, затраченное на сбор всех необходимых документов, составление договора, акта и т. д.
О чем надо помнить:
1) Продавец должен заплатить налог.
Чего уж скрывать, сделки по купле-продаже квартиры между близкими родственниками чаще всего фиктивные, то есть стороны оформляют все бумаги, а вот денежных расчетов не производят. Но, несмотря на это в договоре всегда должна стоять стоимость приобретаемого имущества. Договор проходит регистрацию и о том, что человек «продал» квартиру становится известно налоговикам (регистрационная служба обязана уведомлять налоговые органы). Так вот если продавец владел квартирой менее трех лет и сделка по стоимости превышает 1 000 000 рублей, то с суммы свыше 1 000 000 продавец обязан заплатить налог 13 % (НДФЛ).
Чтобы не платить налог, многие умышленно занижают стоимость продаваемого жилья. Например, пишут в договоре, что продается жилье за 1 000 000 рублей. Но стоит помнить, что у налоговиков есть право провести соответствующую проверку.
И если сотрудники налоговой придут к выводу, что цена за квартиру отклоняется в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены, то они могут вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары.
«Фиктивные сделки купли-продажи, без реальной передачи денег, сейчас очень внимательно отслеживаются налоговой инспекцией .
2) Покупатель может не получить имущественного налогового вычета
Необходимо помнить, что воспользоваться таким вычетом не получится, если сделка совершается между взаимозависимыми физическими лицами. К ним относятся:
- лица, которые состоят в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого;
- гражданин, который подчиняется другому физическому лицу по должностному положению.
3) По общему правилу, если у покупателя есть супруг, то приобретаемая квартира становится совместной собственностью. Например, мать продает квартиру дочери, которая замужем, а значит, квартира будет общим имуществом супругов.
От супруга необходимо получить нотариальное согласие на такую сделку. Поэтому скрыть от него факт приобретения квартиры по договору купли-продажи не получится.
В случае развода муж вправе претендовать на половину жилья. Избежать этого можно только, если между супругами составлен брачный договор, в котором будет определен режим собственности будущей покупки. Также супруги вправе после покупки квартиры составить соглашение о разделе имущества.
Дарение: муж уже не сможет покуситься
Суть сделки сводится к тому, что даритель передает в собственность одаряемого жилое помещение безвозмездно.
Организационные моменты: практически аналогичны сделке купли-продажи. Только между сторонами заключается договор дарения.
Договор дарения и переход права собственности должны пройти государственную регистрацию. Госпошлина составит: 1000 рублей за регистрации. договора, 1000 рублей за регистрация права собственности. Срок регистрации 1 месяц.
О чем надо помнить:
1) При дарении собственность оформляется только на того, кто будет одаряемым.
То есть в вышеприведенном случае, если мать подарит квартиру дочери, то жилое помещение будет единоличной собственностью дочери. В соответствии со ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является его собственностью. Если семье грозит развод, то квартира не подлежит разделу.
Хотя имеется все же одна маленькая лазейка в законе. Есть статья 37 в Семейном кодексе, в которой говорится, что если мужу удастся доказать, что период брака он отремонтировал, отреставрировал подаренную жене квартиру так, что стоимость ее увеличилась, то она и может считаться совместным имуществом.
2) Дарителю не надо будет платить НДФЛ, так как дарение - сделка безвозмездная, а значит он и не получил никакого дохода. А вот с одаряемым сложнее – если он подарок получил не от родственника, то налог придется заплатить, а если от близкого родственника – то от налога он освобождается. Близкими родственниками считаются супругами, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (подп. 18.1. п. 1 ст. 217 НК РФ).
Таким образом, если в нашем случае мать подарит квартиру своей дочери, то дочь не будет платить НДФЛ от полученного подарка.
Завещание: осторожнее с обременениями
Еще один вариант оформить жилое помещение на родственника – это передать квартиру по завещанию.
Организационные моменты: оформляется завещание у нотариуса, то есть завещание должно быть нотариально удостоверено. (Хотя в некоторых случаях закон приравнивает к нотариально удостоверенным завещаниям последнюю волю наследодателя удостоверенную далеко не нотариусом (например, главный врач дома престарелых, начальник мест лишения свободы и т. д.).
Итак, собственник квартиры должен посетить нотариуса и составить завещание. Больше от него ничего не требуется.
Наследник сможет оформить (зарегистрировать) право собственности на квартиру только после смерти наследодателя. В соответствии с п. 4 ст. 1154 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства (день смерти наследодателя) независимо от времени, когда оно фактически принято, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника.
Для того, чтобы принять наследство необходимо обратиться к нотариусу и подать заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство. Наследство может быть принято в течение 6 месяцев со дня открытия. Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства.
По деньгам. От наследодателя - в соответствии с Налоговым кодексом РФ государственная пошлина за удостоверение завещания составляет 200 рублей. Но, как правило, окончательная сумма за процесс составления завещания может быть гораздо больше. Дело в том, что помимо государственной пошлины в нотариальных конторах берут плату и за так называемую техническую работу: напечатать текст завещания, распечатать документ, прошить необходимые документы и т. д.
От наследника - необходимо будет оплатить государственную пошлину за выдачу свидетельства о праве на наследство:
- детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам наследодателя - 0,3 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 рублей;
- другим наследникам - 0,6 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 1 000 000 рублей. Как видите, сумма немаленькая – зато в РФ нет налога на наследство!
После того как наследник получит свидетельство о праве на наследство он может обратиться в регистрационную службу, где ему зарегистрируют право собственности.
Государственная пошлина за регистрацию права собственности с 29 января 2010 года составляет 1000 рублей.
О чем надо помнить:
Есть риск столкнуться с интересами других родственников, которые имеют право на обязательную долю в наследстве даже при наличии завещания (это нетрудоспособные и несовершеннолетние дети наследодателя, нетрудоспособные супруги, родители, иждивенцы). В этой связи есть только один выход, это распорядитьтся квартирой при жизни, а значит опять необходимо выбирать между договором дарения или купли-продажи.
- завещатель вправе отменить или изменить составленное им завещание в любое время, не указывая при этом причины его отмены или изменения;
- наследодатель в завещании вправе установить завещательный отказ. То есть в завещании будет указана обязанность наследника выполнить за счет наследства какую-либо обязанность имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ).
Так, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью.
При этом необходимо знать, что даже дальнейшая продажа квартиры не лишит такого отказополучателя права проживать в данном жилом помещении. То есть это будет своего рода обременение жилого помещения. Отказополучателя можно будет выселить, только если он сам даст на это согласие.
Доказать «чистоту» такой квартиры на практике невозможно, потому что теоретически всегда существует риск неожиданного появления других наследников или какого-нибудь утерянного завещания, о которых нынешний владелец квартиры может не догадываться, или скрывать их сознательно. Так что с продажей полученных по завещанию квартир часто возникают сложности.
Статья 577. Отказ от исполнения договора дарения
1. Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.
2. Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, по основаниям, дающим ему право отменить дарение (пункт 1 статьи 578).
3. Отказ дарителя от исполнения договора дарения по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 настоящей статьи, не дает одаряемому права требовать возмещения убытков.
(ст. 577, "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995))
Статья 578. Отмена дарения
1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.
(ст. 578, "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995))
Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
3. Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.
(ст. 177, "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994))
Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения
1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
2. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 настоящего Кодекса.
Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.
(ст. 178, "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994))
Текст письма опубликован
"Московский налоговый курьер", 2010, N 13-14
Вопрос: В 2007 г. супруги приобрели квартиру. Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру оформлено на супругу, которая не имеет постоянного дохода. Каков порядок получения имущественного налогового вычета по НДФЛ в данном случае супругом?
Ответ:
УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
ПО Г. МОСКВЕ
ПИСЬМО
от 12 мая 2010 г. N 20-14/4/049675@
Согласно ст. ст. 210 и 224 НК РФ для доходов, в отношении которых установлена налоговая ставка в размере 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных, в частности, на сумму имущественного налогового вычета, предусмотренного в ст. 220 НК РФ.
В соответствии с положениями пп. 2 п. 1 и п. 2 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных им расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации, в частности, квартиры.
Для подтверждения права на данный имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет договор о приобретении квартиры или прав на квартиру, акт о передаче квартиры налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, а также платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода.
При приобретении квартиры в общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета, исчисленный в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, распределяется между совладельцами в соответствии с их письменным заявлением.
Частным случаем такого согласованного решения совладельцев квартиры является распределение между ними размера имущественного налогового вычета в соотношении 100% и 0%.
Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток переносится на последующие налоговые периоды до полного его использования.
Имущественный налоговый вычет, предусмотренный в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода работодателем (налоговым агентом) при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет налоговым органом уведомлением по форме, утвержденной Приказом ФНС России от 25.12.2009 N ММ-7-3/714@ (п. 3 ст. 220 НК РФ).
Налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет при соблюдении всех условий, указанных в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, вне зависимости от периода, в котором он понес расходы по приобретению, инвестированию или строительству жилого объекта. Предельный размер имущественного налогового вычета определяется исходя из момента возникновения на него права. Уменьшение налоговой базы на данный имущественный налоговый вычет производится начиная с налогового периода, в котором возникло право на него, а его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.
Пунктом 11 ст. 2 Федерального закона от 26.11.2008 N 224-ФЗ "О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в абз. 13 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ: имущественный налоговый вычет увеличивается с 1 млн до 2 млн руб. при строительстве либо приобретении жилья на территории РФ.
При этом в п. 6 ст. 9 Закона N 224-ФЗ установлено, что действие абз. 13 пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ распространяется на правоотношения, которые возникли с 1 января 2008 г.
Таким образом, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет, предусмотренный в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, в размере, не превышающем 2 млн руб., если у него право на этот вычет возникло начиная с 1 января 2008 г.
В п. 7 ст. 78 НК РФ предусмотрено, что заявление о возврате суммы излишне уплаченного налога может быть подано в течение трех лет со дня уплаты указанной суммы.
В соответствии с п. 1 ст. 207 НК РФ плательщиками НДФЛ признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами РФ.
При этом налогоплательщиками признаются оба супруга и оба супруга вправе получить имущественный налоговый вычет, предусмотренный в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.
Таким образом, какого-либо делегирования прав налогоплательщика одним супругом другому не требуется, поскольку оба супруга признаются налогоплательщиками независимо друг от друга.
На основании п. 1 ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности, результатов интеллектуальной деятельности и др. Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи и другое имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. Об этом сказано в ст. 34 Семейного кодекса РФ.
Следовательно, если оплата расходов по строительству квартиры произведена за счет общей собственности супругов, оба супруга являются участвующими в расходах по строительству квартиры. Если в платежных документах в качестве плательщика указан один из супругов, то расходы все равно являются общими затратами супругов. Поэтому оба супруга вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета.
В Налоговом кодексе РФ в целях регулирования налоговых отношений, возникающих в связи с уплатой налогов или предоставлением налоговых вычетов в отношении имущества, находящегося в общей (долевой или совместной) собственности, оговорены случаи реализации и приобретения такого имущества. Так, соответствующий налоговый вычет распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности, либо на основании их письменного заявления при приобретении жилого дома или квартиры в совместную собственность).
При этом в Налоговом кодексе РФ не установлено такого понятия, как совместная собственность супругов, и не предусмотрено каких-либо особенностей или изъятия из правового регулирования режима общей собственности супругов в целях налогообложения имущества, находящегося в их общей собственности.
Реализация права на предусмотренный в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет не может ставиться в зависимость исключительно от правоподтверждающих документов, без учета правоустанавливающих обстоятельств, в частности от основания возникновения права собственности на соответствующее имущество налогоплательщика.
Таким образом, реализация предусмотренных в п. 1 ст. 220 НК РФ общих правил применения имущественного налогового вычета при определении налоговой базы в системе действующего правового регулирования осуществляется с учетом правоустанавливающих обстоятельств, предусмотренных в Гражданском и Семейном кодексах Российской Федерации.
Следовательно, при покупке супругом квартиры (свидетельство о государственной регистрации права от 2007 г. оформлено на супругу) супруга, которая не имеет доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13%, не вправе получить имущественный налоговый вычет, предусмотренный в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.
В то же время супруг (при наличии согласия супруги), получающий в 2007 - 2010 гг. доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13%, вправе получить в установленном порядке имущественный налоговый вычет, предусмотренный в пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ, в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на покупку квартиры, но не превышающей 1 млн руб. (так как право на вычет возникло в 2007 г.). Для получения указанного вычета он может в 2010 г. либо представить в налоговый орган по месту жительства налоговые декларации по НДФЛ за 2007, 2008 и 2009 гг., либо получить уведомление на 2010 г.